IVA al 10 %, inversión del sujeto pasivo y por qué no puedes ir a módulos
En Málaga casi todo el mundo conoce a un albañil, un fontanero o un pintor autónomo con trabajo para meses. Lo que no todo el mundo sabe es que el sector de la reforma tiene algunas de las reglas fiscales más traicioneras para un autónomo: hay que cambiar el IVA según quién sea el cliente, a veces la factura va sin IVA, y el régimen que muchos dan por hecho, el de módulos, no se puede usar.
Ninguna de estas reglas es difícil. Pero cada una, mal aplicada, cuesta dinero: IVA mal cobrado que Hacienda reclama con recargos, pagos a cuenta en el modelo equivocado o un cliente que no te paga la diferencia del 10 % al 21 % cuando llega la inspección.
Estas son las cinco que más importan, contrastadas con la norma vigente en octubre de 2026.
1. Albañiles, fontaneros, electricistas y pintores no pueden tributar por módulos
El régimen de estimación objetiva, los módulos, solo se puede aplicar a las actividades que figuran en la orden ministerial que lo desarrolla cada año. Es una lista cerrada.
En la Orden HAC/1425/2025, que regula los módulos para 2026, no figura ningún epígrafe de la división 5 del IAE, que es la de construcción: ni la albañilería (501.3), ni las instalaciones eléctricas (504.1), ni la pintura (505.6), ni el resto de oficios de la obra. Tampoco figuraban en la orden de 2025. Y como el régimen simplificado del IVA va de la mano, tampoco se puede usar.
Por qué tanta gente lo da por hecho: el epígrafe de albañilería sigue apareciendo en la lista de actividades con retención del 1 % del Reglamento del IRPF (artículo 95.6), que es una retención pensada precisamente para quien está en módulos. Ver el epígrafe en esa lista lleva a pensar que la actividad admite módulos. No es así.
Qué significa en la práctica. Si eres autónomo de la construcción, tributas en estimación directa (normalmente, la simplificada):
- Pagas el IRPF sobre tu beneficio real (ingresos menos gastos), con pagos trimestrales en el modelo 130, no en el 131.
- Declaras el IVA en el régimen general, por la diferencia entre el que cobras y el que pagas, en el modelo 303.
- Tus facturas no llevan retención del 1 %: esa retención solo se aplica a quien está en módulos.
Si te diste de alta en módulos con uno de estos epígrafes, el régimen no te correspondía. Conviene corregirlo cuanto antes con un 036 de modificación y revisar las facturas que hayas emitido con retención.
2. El IVA de una reforma: 10 % o 21 %, y el detalle que casi nadie cuenta
El tipo general del IVA es el 21 %. La Ley del IVA (artículo 91.Uno.2.10.º) permite aplicar el 10 % a las obras de renovación y reparación de viviendas, pero solo si se cumplen todos estos requisitos:
| Requisito | Qué significa |
|---|---|
| Quién encarga la obra | Un particular que no actúa como empresario y usa la vivienda para sí. También una comunidad de propietarios, o el propietario de una vivienda alquilada como vivienda habitual del inquilino |
| Antigüedad | La construcción o la última rehabilitación de la vivienda terminó al menos dos años antes de empezar la obra |
| Materiales | Si aportas materiales, su coste no puede superar el 40 % de la base imponible de la obra |
| Forma de pago | El cliente tiene que pagar con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en tu cuenta. Si paga en efectivo, no hay 10 % |
El último requisito es el que más se ignora. Una reforma cobrada en efectivo va al 21 %, aunque cumpla todo lo demás. Y no es el único problema del efectivo: la Ley 7/2012 (artículo 7) prohíbe pagar en efectivo cualquier operación de 1.000 euros o más en la que una de las partes actúe como empresario o profesional, y tú lo eres.
El requisito de los materiales también tiene trampa. La AEAT pone este ejemplo: una obra de 10.000 euros en la que el profesional aporta 5.000 euros de materiales tributa al 21 %, porque los materiales superan el 40 %. Y aclara que, a estos efectos, lo que subcontratas a terceros también cuenta como material aportado. En una reforma de cocina o de baño con muebles, sanitarios y electrodomésticos incluidos, el 40 % se supera con facilidad.
Dos aclaraciones más de la AEAT que evitan discusiones: el mantenimiento de ascensores, calderas o instalaciones no es una obra y va al 21 %; y cuando trabajas como subcontratista de otra empresa, tu cliente es esa empresa, no el particular, así que el 10 % no se aplica a tu factura.
Consejo práctico. Deja constancia en la factura de que se cumple el límite de materiales, guarda el justificante bancario del cobro y, si la vivienda es reciente o el cliente es una empresa, no apliques el 10 % sin comprobarlo antes.
3. Cuándo se factura sin IVA: la inversión del sujeto pasivo en las obras
Hay obras en las que tu factura no lleva IVA y es tu cliente quien lo declara. Es la inversión del sujeto pasivo, y en el sector de la construcción tiene una regla propia (artículo 84.Uno.2.º.f de la Ley del IVA). Si nunca has oído hablar de ella, en nuestro artículo sobre cómo constituir una sociedad tienes la inversión del sujeto pasivo explicada sin tecnicismos.
Se aplica a las ejecuciones de obra, con o sin materiales (y a las cesiones de personal para hacerlas) cuando se dan las dos condiciones:
- Quién es tu cliente. El contrato es directamente con el promotor de la obra, o tú eres subcontratista y tu cliente es el contratista principal u otro subcontratista.
- Qué es la obra. Tiene por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.
Aquí está la trampa más habitual: una reforma no es lo mismo que una rehabilitación. Para la Ley del IVA (artículo 20.Uno.22.º.B), una obra es de rehabilitación solo si más del 50 % de su coste corresponde a la estructura, fachadas o cubiertas, u obras análogas o conexas, y el coste total supera el 25 % del precio de adquisición del edificio (si se compró en los dos años anteriores) o de su valor de mercado (descontando el suelo). La reforma de un piso o de un local casi nunca cumple esas dos condiciones.
| Situación | ¿Inversión del sujeto pasivo? |
|---|---|
| Eres subcontratista en la construcción de un edificio nuevo para un promotor | Sí: facturas sin IVA, con la mención «inversión del sujeto pasivo» |
| Eres subcontratista en una rehabilitación que cumple los requisitos legales | Sí |
| Eres subcontratista de una empresa de reformas en la reforma de un piso | No, en general: facturas con IVA (y al 21 %, porque tu cliente es una empresa) |
| Trabajas directamente para un particular | No: aplicas el 10 % o el 21 % según el punto anterior |
La comunicación por escrito. El Reglamento del IVA (artículo 24 quater) exige que quien te contrata te comunique de forma expresa y fehaciente que actúa como empresario y que la obra se hace dentro de un proceso de urbanización, construcción o rehabilitación. Pídela siempre por escrito y guárdala con el contrato o el presupuesto. Si un día Hacienda discute la operación, ese documento es tu defensa.
Si te equivocas, el problema es tuyo. Si facturas sin IVA una obra que lo llevaba, Hacienda te reclamará a ti el IVA no repercutido, con intereses y, en su caso, sanción, y recuperarlo del cliente años después no siempre es posible.
4. El Registro de Empresas Acreditadas: cuándo te afecta
La Ley 32/2006, de subcontratación en el sector de la construcción, obliga a las empresas que quieran ser contratadas o subcontratadas en una obra a estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas (REA), que depende de la autoridad laboral de la comunidad autónoma donde tengan su domicilio.
¿Y el autónomo? La misma ley (artículo 3.g) distingue:
- El autónomo sin trabajadores que realiza personalmente su parte de la obra es, para esta ley, un «trabajador autónomo», no una empresa contratista o subcontratista.
- Si contratas trabajadores para la obra, pasas a tener la consideración de contratista o subcontratista, con las obligaciones de la ley, incluido el REA.
Y una limitación que conviene conocer antes de aceptar un encargo grande: el trabajador autónomo no puede subcontratar los trabajos que le encargan, ni a empresas ni a otros autónomos (artículo 5.2.e).
5. Factura bien desde el principio: 2027 y 2028 ya tienen fecha
Si trabajas para empresas, constructoras o promotoras, te afectan dos cambios que vienen:
- Verifactu: los autónomos tienen que facturar con un programa adaptado antes del 1 de julio de 2027, según la norma vigente. Hacienda ha anunciado que quiere retrasarlo a octubre de 2028, pero hoy todavía no está aprobado.
- Factura electrónica obligatoria entre empresas: para autónomos y pymes, desde el 6 de octubre de 2028.
Lo contamos con detalle en el artículo sobre Verifactu y la factura electrónica. Si hoy haces las facturas en una plantilla de Word o en Excel, es buen momento para empezar a mirar alternativas. Y si las haces a mano, también.
Lo que hemos visto con clientes del sector
Trabajamos con autónomos de la construcción y con una empresa de reformas de Málaga, y los problemas que nos encontramos no suelen ser grandes fraudes, sino detalles: un alta en un régimen que el epígrafe no permitía, facturas con una retención que no tocaba, el 10 % aplicado a un cliente que era una empresa. Y, sobre todo, cobros: este año hemos acompañado a un autónomo de reformas a reclamar una factura impagada a una empresa con un requerimiento fehaciente de pago, hasta cobrarla entera. Tener las facturas, los presupuestos y las comunicaciones en orden es lo que hizo posible reclamarla.
Qué hacemos en Stoa
En Stoa llevamos la fiscalidad y la contabilidad de autónomos y pequeñas empresas del sector, en Málaga y en remoto. Revisamos tu alta antes de presentarla, te decimos qué IVA lleva cada tipo de obra, preparamos tus 130 y 303 y te ayudamos a montar una facturación que llegue a 2027 y 2028 sin sobresaltos. Atendemos en español y en inglés.
¿Te das de alta o quieres revisar cómo facturas? Escríbenos y lo miramos.
Preguntas frecuentes
No. La Orden HAC/1425/2025, que regula la estimación objetiva para 2026, no incluye ningún epígrafe de la división 5 del IAE, la de construcción, como la albañilería (501.3), las instalaciones eléctricas (504.1) o la pintura (505.6). Tampoco estaban en la orden de 2025. Estos autónomos tributan en estimación directa y en el régimen general del IVA.
Solo si está en módulos y su actividad figura en la lista del artículo 95.6 del Reglamento del IRPF. Como los oficios de la construcción no pueden estar en módulos en 2026, en estimación directa sus facturas no llevan esa retención.
En obras de renovación y reparación de viviendas cuando el destinatario es un particular que la usa para sí, una comunidad de propietarios o el propietario de una vivienda alquilada como vivienda habitual; la vivienda terminó de construirse o rehabilitarse al menos dos años antes; los materiales aportados no superan el 40 % de la base imponible; y el pago se hace por tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta (artículo 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA).
No. La Ley del IVA condiciona el tipo reducido en las obras de renovación y reparación de viviendas a que el pago se haga por tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Además, la Ley 7/2012 prohíbe pagar en efectivo operaciones de 1.000 euros o más cuando una de las partes actúa como empresario o profesional.
Cuando hay inversión del sujeto pasivo: ejecuciones de obra contratadas directamente con el promotor, o como subcontratista del contratista principal o de otro subcontratista, cuyo objeto sea la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones (artículo 84.Uno.2.º.f de la Ley del IVA). La reforma de un piso no suele ser rehabilitación a estos efectos.
Según el artículo 20.Uno.22.º.B de la Ley del IVA, es rehabilitación la obra en la que más del 50 % del coste corresponde a estructura, fachadas o cubiertas u obras análogas o conexas, y cuyo coste total supera el 25 % del precio de adquisición del edificio, si se compró en los dos años anteriores, o de su valor de mercado, descontando el suelo. Lo que no cumple ambas condiciones es renovación o reparación.
El autónomo sin trabajadores que realiza personalmente su parte de la obra no tiene la consideración de contratista o subcontratista según el artículo 3 de la Ley 32/2006. Si emplea trabajadores en la obra, sí pasa a tenerla y debe cumplir las obligaciones de esa ley, incluida la inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas.
Fuentes normativas
- Orden HAC/1425/2025, de 9 de diciembre, módulos y régimen simplificado del IVA para 2026 (BOE)
- Orden HAC/1347/2024, de 28 de noviembre, módulos y régimen simplificado del IVA para 2025 (BOE)
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículos 20, 84 y 91 (BOE, texto consolidado)
- Real Decreto 1624/1992, Reglamento del IVA, artículo 24 quater (BOE, texto consolidado)
- Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, artículo 95 (BOE, texto consolidado)
- Ley 7/2012, artículo 7, limitaciones a los pagos en efectivo (BOE, texto consolidado)
- Ley 32/2006, reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción (BOE, texto consolidado)
- Agencia Tributaria: obras de renovación o reparación de viviendas
- Agencia Tributaria: preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones en inmuebles
- Agencia Tributaria: inversión del sujeto pasivo
